Reservationzahlung geleistet, aber Grundstück wird nicht erworben

Unter Umständen kein Anspruch auf Rückvergütung einer Anzahlung für den Käufer

Nun ist es aber oft so, dass der ‹Käufer› bereits eine Anzahlung geleistet hat, obwohl der Reservationsvertrag ungültig ist. Wie kann er nun die Anzahlung zurückerhalten? Eigentlich nur durch das Instrument der ‹ungerechtfertigten Bereicherung› (Art. 62 ff. OR) mit relativ kurzen Verjährungsfristen. Ausserdem könnte ein Gericht auch entscheiden, der Verkäufer habe aufgrund der Reservation Auslagen getätigt, die der Käufer nicht zurückverlangen könne – obwohl der Reservationsvertrag ja gar nicht zustande kam.

Unter Umständen keine Entschädigung für den Verkäufer

Problematisch wird es nun, wenn der Verkäufer dem Käufer beweisen kann, dass dieser um den Formmangel des Vertrags wusste und damit bewusst einen nichtigen Vertrag unterschrieb, nachträglich aber die Bezahlung unter Berufung auf den Formmangel verweigert.

Es stellt sich hier die Frage, ob ein solcher Käufer sich nicht rechtsmissbräuchlich auf die Nichtigkeit wegen Formmangels beruft. In einer solchen, nicht seltenen Konstellation muss der Richter von Amtes wegen prüfen, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt und wird dabei die gesamten Umstände, wie es zum Vertragsschluss kam, untersuchen (BGE 104 II 99).

Erfüllt der Käufer den Reservationsvertrag freiwillig, irrtumsfrei und vollständig,

wird er es schwer haben, sein Geld vor Gericht wieder herausstreiten zu können, weil er dann in der Regel rechtsmissbräuchlich handelt, wenn er sich auf den Formmangel beruft, obwohl er ihn von Anfang an gekannt hat. Die Reservationszahlung verfällt dadurch dem Verkäufer als Reugeld (Art. 158 OR), wie in all jenen Fällen, in denen der Reservationsvertrag korrekt öffentlich beurkundet wurde, ein Kauf aber letztlich nicht zustande kommt; der Kaufinteressent erkauft sich mit dem hingegebenen Geld sinngemäss ein pauschales Rücktrittsrecht vom Vertrag.

Wusste der Käufer hingegen nichts von der Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung, hat er nicht irrtumsfrei geleistet, wird er in aller Regel sein Geld zurückerhalten, denn der Sinn der öffentlichen Beurkundung ist es gerade, den Einzelnen zu schützen vor der übereilten Vertragsunterzeichnung.

Wurde ein Reservationsvertrag nicht öffentlich beurkundet und nimmt der Kaufinteressent Abstand vom geplanten Kauf, so wird er den bereits bezahlten Betrag zurückfordern oder den noch ausstehenden Betrag nicht bezahlen wollen.

Der Unternehmer bzw. Verkäufer muss nun dem Kaufinteressenten nachgeben, weil der Vertrag formungültig war.

Kann aber der Unternehmer bzw. Verkäufer dem Kaufinteressenten nachweisen, dass bei ihm Kosten angefallen sind, die auf expliziten Wunsch des Kaufinteressenten entstanden (z.B. Änderungen der Baupläne, zusätzliche Abklärungen), so kann der Unternehmer wiederum diese Kosten geltend machen, soweit zwei Voraussetzungen gegeben sind:

Er muss aus Beweisgründen die entstandenen Kosten belegen können und

er muss beweisen können, dass sein zusätzlicher Aufwand den für Verkaufsgespräche üblichen Aufwand klar überschritten hat.

In der Phase, da der Reservationsvertrag bereits unterschrieben ist, die öffentliche Beurkundung aber noch nicht stattgefunden hat, sollte der Unternehmer/Verkäufer daher jede Leistung, die er auf Wunsch des Kaufinteressenten vornimmt und das übliche Mass der Verkaufsbemühungen überschreitet, schriftlich festhalten und diese Aufzeichnungen sich vom Kaufinteressenten unterschreiben lassen.

Abgrenzung vom Reservationsvertrag zum Vorkaufsrecht

Der Reservationsvertrag als Vorvertrag zum Kaufvertrag wird in der Praxis oft Vorkaufsvertrag genannt. Dies ist aber etwas ganz anderes, setzt einen Vorkaufsfall voraus, also ein Vorrecht zu kaufen, wenn ein Grundstück verkauft wird.

Der Vorkaufsvertrag erlangt, sofern der Kaufpreis noch nicht bestimmt ist, bereits mit der Unterschrift der Parteien Gültigkeit. Ein solches Recht kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Für den Reservationsvertrag ist dieser Ausdruck aber schlicht falsch.

Wurde bei diesem die öffentliche Beurkundung beim Notar unterlassen und ist die Vereinbarung lediglich von den Parteien unterzeichnet worden (einfache Schriftlichkeit), ist ein solcher Vertrag nichtig, rechtlich gesehen also nicht existent.